טעויות תכנון בנייני מגורים

הקדמה

תפקידו של מנהל פרויקטים בשלב התכנון (מנהל תכנון) כולל את כל האחריות לקידום וסגירת הפרויקט בהיבטי התכנון והרישוי, מכרז הקבלנים וההתקשרות עם הקבלן המבצע. במאמר זה נבחן טעויות תכנון בנייני מגורים שבעלות השלכות על משך זמן התכנון ואיכות המוצר הסופי.

חברת ניהול פרויקטים שמעורבת בתכנון להיתר בניה ושמעסיקה מנהלי תכנון עם נסיון כאדריכלים, ובתיאום ובקרת תכנון תוכל גם לתמוך באדריכל ובמתכננים ולקחת חלק פעיל בהבטחת איכות המוצר הסופי (ולא רק להרים טלפונים ולרשום פרוטוקולים).

מנהל פרויקטים שמתמצא בתכנון יוכל לבקר את התכנון ולעלות על טעויות של האדריכל והמתכננים כך שהן לא יגיעו לבסוף לתוך הסכם הקבלן ומשם לאתר הבניה, שם יהיה קשה עד בלתי אפשרי לתקנן.

7 טעויות תכנון נפוצות שעולות הרבה כסף ליזם והרבה זמן לאדריכל (וניתן למנוע אותן בקלות כבר בהתחלה)

כחלק מביצוע בקרת תכנון של פרויקטים רבים נתקלנו במספר טעויות בסיסיות שעולות בהרבה פרויקטים של בנייני מגורים. הטעויות הללו בתכנון קלות מאוד להמנעות במידה ושמים לב אליהן בשלב הראשון של התכנון האדריכלי. ברור שההתייחסות של החוק והתקנות כוללים הרבה מעבר לסעיפים שרשומים כאן, וגם בקרת התכנון שאנחנו עושים כוללת הרבה מעבר, אבל הרשימה המצורפת היא התחלה טובה שקל לאתר בתכניות האדריכלות במהירות.

  1. גודל חדרי שינה/ ממ"ד לא תקני לחדר: שטח חדר שינה מינימלי צריך להיות 8 מ"ר נטו, לאחר טיח וצבע. כמו כן לא נספרות בשטח הזה גומחות ברוחב פחות מ- 160 ס"מ. תנאי נוסף הוא שרוחב מינימלי לחדר תיקני הוא 260 ס"מ נטו. זה אומר שצריך לתכנן חדרים ברוחב בנוי מינימלי של 270 ס"מ לפני טיח (כמובן שכדאי גם יותר עבור הדייר). אי עמידה בתנאים הללו משמעה שזה יחשב חצי חדר. לתשומת לבכם לפי הנחיות פיקוד העורף שטח נטו מינימלי של ממ"ד הוא 9 מ"ר!

  1. מידות חדרי מקלחת ושירותים לא תיקניות: תכנון חדרים רטובים קצת מורכב מכיוון שהוא תלוי באופן סידור הכלים הסניטריים בחדר. הל"ת (הוראות למתקני תברואה) מגדיר מידות מינימליות מול כיורים/ אסלות/ אמבטיות/ מיקלחונים וכו'. בגלל שהנושא יותר מסובך וגם בגלל שבתכניות האדריכליות שוכחים לקחת בחשבון את עובי הקרמיקה והצנרת הוורטיקלית שיורדת דרך החדר התוצאה היא שחלק גדול מהדירות מתוכננות עם חדרי רחצה לא תקניים. זה גם לא נוח לדייר וגם קל מאוד למדידה ולתביעה אם ממש רוצים. אגב, אם חדר הרחצה גובל בממ"ד צריך להוסיף קיר בלוק פנימי בתוך חדר הרחצה, מה שמקטין אותו עוד יותר.

אפשר לראות את המידות במסמך של משרד הבריאות בעמודים 76-77. במבט ראשון זה עלול להראות מבלבל אבל זה בעצם הגיוני מאוד.     http://architecture.org.il/sites/default/files/law_halat_hok.pdf

  1. מיקום מסתורי כביסה עם מזגנים: זה נראה לגמרי טריוויאלי אבל זה לגמרי לא. נושא של מיקום מזגנים במסתורי כביסה יכול לעשות כאב ראש רציני מאוד לאדריכל וליזם אם לא פותרים אותו כבר בהתחלה. הנקודה בנושא המסתורים היא:

א. צריך לוודא שמסתורי הכביסה לא פונים לכיוון של חדרים קרובים, לא של בניין אחר או דירה אחרת וגם לא של אותה הדירה.

ב. צריך לוודא שיש מקום במסתור הכביסה לשני מזגנים לפחות. אחרת הדיירים יתחילו "לקשט" את כל החלונות של הדירה במזגנים עיליים עם צנרת חיצונית והנה הבניין כבר נראה ישן ומוזנח.

הסעיף הראשון (א.) הוא מסיבות של אקוסטיקה. למרות שהן נתפשות כמשהו זניח בעיות של אקוסטיקה הן הסיבה הנפוצה ביותר לתביעות של רוכשי דירות ולסכסוכים בין דיירים ובינם לקבלן.

לפי ההגבלות של "תקנות מניעת מפגעים (רעש בלתי סביר 1990)" מודדים את הרעש שמזגנים עושים בלילה מול חלונות פתוחים. קורים מקרים שאדריכל תכנן מזגנים במסתור הכביסה ובסוף מתברר שאסור למקם אותם במסתור וצריך להעביר אותם לגג- כולל כל הצנרת שנדרשת, כולל מזגנים חזקים יותר בגלל המרחק לדירה, ולפעמים גם תוספת של פתרונות אקוסטייםעל הגג בגלל שכבר נוצרת "חוות מזגנים". הבעיתיות משתנה לפי הצורה של הבניין, מספר הקומות והמרחק לחלונות אבל באופן כללי אם את/ה רואה שמסתורי הכביסה של אגף שלם בבניין מתוכננים במרחק של כמה מטרים מחלונות חדרי שינה זה מתכון לצרות. תתייעץ עם יועץ אקוסטיקה כבר בהתחלה, ולא רק כשנדרש בהיתר הבניה. בסכום סימלי של יעוץ בעל פה תקבל שקט (תרתי משמע) בנושא מיקום המזגנים.

  1. גובה מילוי מתחת לריצוף לפחות 15 ס"מ בדירות טיפוסיות ו-25 ס"מ בדירות גג: כדי לתת גובה מילוי מינימלי במרפסות שיאפשר לתת שיפועים ולנקז את המרפסות ועדיין לאפשר יציאה החוצה מהסלון, כולל ירידה של 4 ס"מ מהפנים החוצה וללא סף מוגבה נדרש גובה מילוי בתוך דירה רגילה של 15 ס"מ. פחות מזה – כמעט תמיד תיווצר בעיה אמיתית לנקז את המרפסות ויעמדו בהם מים, או שיפגעו באיטום שלהם.

בדירות גג שבהן המרפסות גדולות נדרש מילוי גבוה יותר. בדרך כלל בדירות האלה גם התכנון הפנימי משתנה והדיירים רוצים להזיז אסלות וכיורים ו"לטייל" בבית עם הניקוז. כל זה דורש עובי מילוי של 25 ס"מ לפחות. ראיתי פרויקטים שנאלצו להוסיף מרזבים חיצוניים לניקוז מרפסות שלא תוכננו כראוי, או שנוצרו בעיות במיקום הכיורים והאסלות.

  1. עובי קירות בין דירות ובין דירות לשטחים ציבוריים או שטחי חוץ (כגון בין דירה למעלית/חדר מדרגות/פירים/ שטחי שירות): התכנון הראשוני הוא בדרך כלל סכמתי בעובי קירות 15 או 20 ס"מ (למעט חיפוי אבן בקירות חוץ). בהמשך התכנון הדירות "מתכווצות" מכיוון שרק בסוף התכנון לוקחים בחשבון את הדרישות של הבידוד התרמי ואת הבידוד האקוסטי. כל הקירות שגובלים בשטחים ציבוריים צריכים עיבוי מסיבות של אקוסטיקה וגם מכיוון שכל השטחים הללו לא מחוממים או ממוזגים ולכן נחשבים כמו מחוץ למבנה. כל הקירות הללו צפויים לקבל שכבת גבס או בלוקים נוספת בעובי 7-10 ס"מ והדירה תקטן בהתאם. חשוב לקחת בחשבון כדי למנוע הפרת הבטחות לרוכש הדירה.

  1. שטחים עיקריים שנכנסו בטעות לתכנון: חלק מדירה קונזולי או על עמודים שבולט מעל מרפסת או חצר/ מרפסת שכלואה בין 3 קירות חוץ/ שטח מרפסת מעל 12 מ"ר ממוצע. כל הדוגמאות הללו הן מקרים שבהם תוכננו חלקים מדירה שלכאורה נחשבים שטחי שירות או שטחים שנדמה שכלל לא אמורים להספר בתוך שטחי הבניה. בגלל הנחיות חוק התכנון והבניה למעשה השטחים הללו נחשבים שטחים עיקריים כאילו הם חלק אינטגרלי מהדירה ולכן יבואו על חשבון שטחי מגורים. במידה ולא מתקנים את התכנון בשלב הראשוני זה מייצר בעיות מול היזם או מול רוכשי הדירות שמרגישים מרומים.

  1. תכנון ממ"ד בצמוד לחדר מגורים (סלון): כאן הבעיה היא לא חוקית אלא תכנונית. אם דייר ירצה לעשות שינויים בסלון הוא לא יוכל להרחיב אותו כי הממ"ד "תקוע" שם ולא ניתן להזיז אותו. המיקום הרצוי לממ"ד הוא בקצה הדירה. רצוי לא למקם אותו בפינת הבניין כי לא ניתן לפתוח בו שני חלונות אלא חלון אחד בלבד, ורצוי לתת את הפינה לחדר שיקבל שני חלונות. לא ראיתי תכניות אדריכלות שהזיזו בהם את הממ"דים לאחר שהוגשה הבקשה להיתר. במצב כזה פשוט ישארו עם הבעיה בתכנית כדי להמנע מתכנון מחדש של הפרויקט.

כמנהל פרויקטים הייתה לי האפשרות והזכות לעבוד מול אדריכלים רבים, כולל המוכרים שבהם, ולהיות אחראי על תיאום ובקרת התכנון.

קיימות כמובן עוד אין ספור אפשרויות לטעויות בתכנון האדריכלי ובתכנון המערכות כמו גם בתיאומים ביניהם. הסעיפים הללו נבחרו מכיוון שמצד אחד קל לעלות עליהם, אבל מנסיוני נופלים בהם גם אדריכלים וותיקים ומוכרים, ובוודאי אדריכלים פחות מנוסים. אני מקווה שיעזרו לאדריכלים שבכם לחסוך זמן עבודה יקר ולהמנע מטעויות. במידה ואתם יזמים תוכלו לעבור עם האדריכל על הרשימה כדי לראות שהתכנון עומד בדרישות החוק עבור הלקוחות שלכם.

פרויקט מגורים - הרצליה (לא שייך לתוכן המאמר)